《永州市中心城区商品房预售资金监管
实施细则》政策解读

为方便房地产开发企业、商业银行及广大购房群众准确理解《永州市中心城区商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《细则》）相关规定，进一步规范商品房预售资金缴存、拨付和监督管理工作，切实维护购房人合法权益，防范房地产项目交付风险，现就《细则》有关内容解读如下：

一、制定背景与政策依据

商品房预售资金监管直接关系房地产项目工程建设和购房群众财产权益。为落实国家、湖南省关于商品房预售资金监管的工作部署，完善预售资金闭环监管机制，压实房地产开发企业、商业银行各方主体责任，落实预售资金 “留在项目、留在当地” 管理原则，从制度层面防范资金挪用风险，保障商品房项目按期竣工交付，结合永州市中心城区工作实际，对原有实施细则开展修订，印发本《细则》。

本《细则》主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第 131 号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16 号）、《湖南省住房和城乡建设厅等 3 部门关于转发〈住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见〉的通知》（湘建房〔2022〕62 号）以及最高人民法院相关司法文件等法律、规章及政策文件制定。

二、适用范围

地域适用范围为永州市中心城区，具体包括冷水滩区、永州经济技术开发区。上述区域内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金缴存、拨付、监督管理适用本《细则》。各县（市、区）可参照本《细则》组织实施。

商品房预售资金，是指房地产开发企业取得商品房预售许可后至办理房屋所有权首次登记前，购房人支付的定金、首付款、一次性购房款、银行按揭贷款以及其他形式的购房款项。

三、各部门及监管银行主要职责

1.市住房和城乡建设局：作为中心城区商品房预售资金监管主管部门，负责统筹指导、监督预售资金监管各项工作，牵头运维商品房预售资金监管信息系统，督促房地产开发企业、监管银行做好系统对接，实现部门、机构之间信息互通共享。

2.中国人民银行永州市分行：指导商业银行规范开展预售资金监管账户管理相关业务。

3.国家金融监管总局永州监管分局：对商业银行办理预售资金监管业务开展监督检查，核查业务操作风险与合规性。

4.监管银行：从监管银行名录库中选取，负责按细则规定做好监管账户资金缴存、拨付等具体业务操作管理。

《细则》明确，通过公开招投标方式确定商品房预售资金监管银行，建立监管银行名录库。每年对入库监管银行开展履职评价，对存在违反法律法规及本细则行为的银行，及时清出名录库，监管银行名录库在市住房和城乡建设局官方网站公示。

四、核心制度与重点条款解读

（一）监管模式：全额全程、流量流向、监测监管

商品房预售资金监管实行专户专存、专款专用、全面监管模式，监管资金专项用于对应商品房项目工程建设。全面推行业务全程网办，实现资金缴存、使用拨付、资金流水数据全程留痕可追溯，做到预售资金全程监测、流向可控。

（二）监管账户开设管理

1.一户一许可：房地产开发企业应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则，在申请办理商品房预售许可证前，从监管银行名录库自主选定监管银行，开立项目预售资金监管账户，同时会同监管部门、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议》。

2.账户限制性要求：监管账户不得支取现金，不得办理质押，不得用作保证金账户，不得开通网上银行等非柜面业务；项目完成房屋所有权首次登记前，监管账户不得办理撤销手续。

3.账户变更管理：房地产开发企业申请变更监管账户相关信息，应当取得监管部门、监管银行同意并完成变更手续；账户变更期间，该项目商品房暂停销售，监管账户内资金暂停拨付。

4.司法保全与执行：人民法院对商品房预售资金采取保全、执行措施的，严格按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12 号）规定执行，保障预售资金优先用于项目建设。

5.现场信息公示：房地产开发企业须在项目销售现场醒目位置公示预售资金监管账户信息以及监督举报电话，主动接受购房群众监督。

（三）资金缴存要求，构建购房资金闭环管理

1.购房款全额归集监管账户：定金、首付款、按揭贷款等全部预售资金应当直接存入项目监管账户。房地产开发企业不得缓存预售资金，不得将预售资金转存其他账户；集团公司不得抽调下属子公司开发项目的预售资金，严格落实资金 “留在项目、留在当地” 要求。

2.网签办理前置条件：购房人缴纳的定金、首付款足额进入监管账户后，方可办理商品房网上签约手续。涉及住房按揭贷款的，贷款银行应当将该项目监管账户设置为贷款放款账户。

3.在建工程抵押贷款纳入监管：项目在建工程抵押贷款资金应当存入预售资金监管账户，优先保障本项目工程建设；在能够确保工程进度、房屋按期竣工交付的前提下，房地产开发企业可申请使用监管资金归还贷款本息。

（四）保函置换监管资金规则

房地产开发企业可提交非监管银行出具的现金保函，报监管部门、监管银行同意后，置换同等额度的监管资金。置换额度最高不得超过本项目监管金额的 50%；保函有效期应当不少于项目预计竣工验收备案时间后 2 个月。若项目无法按期完工，开发企业应当及时办理保函延期；未完成延期的，须补足同等额度监管资金。

（五）资金申请拨付流程

1.申请主体为房地产开发企业，结合项目实际工程进度提交用款申请。

2.提交材料主要包括：商品房预售资金使用申请表、项目用款计划、经施工单位、监理单位确认的工程进度报表，以及项目相关费用证明材料。

3.办理时限：监管部门自受理用款申请之日起 3 个工作日内完成审核审批；审核同意后出具《商品房预售监管资金拨付通知书》，监管银行收到拨付通知书后 1 个工作日内完成资金拨付。

4.资金拨付流向：项目工程款应当直接拨付至参建施工单位账户，不得拨付至房地产开发企业基本账户。

（六）风险管控：风险项目实行 “一楼一策” 处置

预售项目出现停工 3 个月以上、延期交房等重大风险隐患的，列为重点监管对象，按照 “一楼一策” 制定处置实施方案，保障监管账户资金安全，守住项目交付底线。

（七）退款办理及解除监管

1.解除购房合同退款：房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同需要退款的，由开发企业凭退款协议向监管部门提出申请，经审核同意后，从监管账户退回对应房源已缴购房款。

2.解除监管条件：项目完成房屋所有权首次登记后，房地产开发企业凭不动产权证向市住建局申请解除预售资金监管。监管部门审核同意解除的，1 个工作日内通知监管银行；监管银行收到通知后 1 个工作日内办理解除监管手续，并于 2 个工作日内向监管部门报送办理结果。

五、各方主体违规责任

1.房地产开发企业：存在购房款未入或未全额进入监管账户、违规收取其他款项、逃避监管、提交虚假证明材料、不按规定用途使用监管资金等行为的，由监管部门责令限期整改，按照监管协议约定暂停监管资金拨付；逾期未整改或整改不到位的，暂停该项目商品房网签、备案业务。

2.监管银行：存在与开发企业串通抽逃监管资金、未经监管部门审核擅自拨付资金，以及无正当理由未及时入账、拨付监管资金等违规情形的，将移出监管银行名录库，并依法承担相应责任；对违规拨付的资金负责追回，无法追回的依法承担赔偿责任。

3.参建相关单位：有关单位与房地产开发企业串通，通过伪造、提交虚假材料协助企业违规获取预售资金，造成项目无法按期竣工的，应当与开发企业共同承担相应法律责任，由市住房和城乡建设局依规依纪依法处置。

4.监管工作人员：在预售资金监管工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的，依规依纪依法予以处理。

六、新旧政策衔接、实施时间及有效期

1.旧文件废止：本《细则》施行之日，原《永州市中心城区商品房预售资金监管实施细则》（永住建发〔2022〕17 号）同步废止。

2.施行及有效期：本《细则》自公布之日起施行，有效期 5 年。

七、贯彻落实要求

各房地产开发企业、各监管商业银行要认真组织学习本《细则》，严格落实监管账户开立、预售资金缴存、资金申请拨付等各项制度规定。住建、人民银行、金融监管部门将加大联合监督检查力度，严肃查处各类违规行为，维护房地产市场秩序，切实保护购房群众合法权益。

文件文号：永住建发〔2026〕12 号
统一登记号：YZCR-2026-14004
解读单位：永州市住房和城乡建设局

关于印发《永州市中心城区商品房预售资金监管实施细则》的通知