双政办发〔2017〕5号 

双牌县人民政府办公室

关于印发《双牌县农村宅基地管理办法

（试行）》的通知

双牌县农村宅基地管理办法（试行）

1. 总则

   第一条 为维护集体土地所有者和使用者的合法权益，规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护好耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省人民政府办公厅关于转发省国土资源厅<关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见>的通知》（湘政办发〔2014〕11号）、《永州市人民政府办公室关于印发<永州市农村宅基地管理办法>的通知》（永政办发〔2013〕29号）、《湖南省办公厅关于加强农村宅基地管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）等法律、法规和政策的有关规定，结合本县实际，制定本办法。

   第二条 本县各乡镇行政区域内农村村民宅基地管理适用本办法。法律、法规、政策另有规定的，从其规定。

   第三条 本办法所称农村村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为；住房用地面积是指住房垂直投影占地面积；农村宅基地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括住房、厨房、杂屋及院落等用地。本办法所指的村民是本农村集体经济组织有农村户主（户籍）的村民。

   第四条 县国土资源局受县人民政府委托全权负责全县农村宅基地审批的监督和管理工作；乡镇人民政府负责本行政区域内农村宅基地管理和监督工作。各乡镇国土资源所负责辖区内的宅基地申请材料组织、调查、初审和上报工作，各乡镇人民政府负责辖区内宅基地审核监督，组织现场勘查等工作；县住建局负责全县城乡规划编制和规划区内宅基地规划许可的审批；县交通、公路、水利、林业、农业等部门履行各自职责，配合做好农村宅基地管理工作。乡镇长是所辖区内实施乡镇规划村庄规划和农村宅基地管理工作的第一责任人，村级基层组织负责制定村庄规划和农村宅基地管理自治章程。

   第五条 农村宅基地所有权属于集体所有，住宅所有权人享有宅基地使用权。任何单位和个人不得侵占、买卖或以其它形式非法转让宅基地。严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁使用集体建设用地从事商品房开发，严禁在新批宅基地上进行房屋买卖。

   第六条 按照简政放权的改革要求下放宅基地审批权。县人民政府将村民建房的审批（县城规划区内及占用农用地审批除外）、监管、查违等权限委托下放至乡镇人民政府。使用非农用地建房的由乡镇场人民政府审批，乡镇国土资源所办理用地手续。使用农用地建房的，由县人民政府审批，县国土资源局办理用地手续。

   各村委会根据本办法和各村制定的村规民约把好村民建房第一关，并负责对批准后建房户在建房过程中是否按规划要求和设计图纸进行施工等方面的情况进行日常监督。

   第七条 农村村民建房应坚持以下原则：

   （一）符合规划原则。农村村民申请宅基地，必须符合城乡建设规划、土地利用总体规划、旅游发展规划。坚持先规划后审批，没有编制规划的和不符合规划的，不得对新建宅基地进行审批。

   （二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民申请宅基地应节约和合理利用土地，加大“空心村”整治力度，积极引导村民尽量利用原有宅基地和村内空闲地建房,严格控制使用耕地、林地等农用地，禁止使用基本农田，凡是使用林地的，由林业主管部门先行审查许可后，方可报批。

   异地新建住宅的，实行建新拆旧承诺制。各乡镇人民政府要采取有效措施确保新房建成后拆除旧房，旧址的宅基地使用权由农村集体经济组织依法收回，并报发证机关按程序办理注销登记手续。原住宅属于文物保护单位或省、市、州级以上历史文化名村（镇）、名街保护规划内，应保留原建筑。

   （三）相对集中原则。农村村民建房按规划、有计划地逐步向小城镇、中心村和农村住宅小区集中。村民建房应与新农村建设、农村土地综合整治相结合。在规划区外鼓励农村相对集中建房，对自愿组织五户以上在不占用耕地前提下依法批准建房的，由县人民政府给予一定奖励。

   （四）依法审批原则。农村村民建房，必须严格审查建房资格，先审批后建设，既要依法依规保护农村村民建房的合法权益，又要坚决制止违法违规建房行为。

   第八条 距离铁路、高速、国道、省道、县道、乡道等公路用地外缘分别在50米、30米、20米、15米、10米、5米内为农村村民建房禁止批准区。

   第九条 各乡镇应当参照城乡建设用地增减挂钩的方式，推进“空心村”治理、旧宅基地及其他废弃建设用地复垦。

   各乡镇要建立健全增减挂钩台账，建新区建房的申请、审查、审批必须在拆旧区复垦验收通过后方可进行，建新区总面积要小于拆旧区总面积，建新区农用地面积要小于拆旧区复垦新增农用地面积，建新区占用耕地数量质量应低于拆旧区复垦新增耕地的数量质量。

   第十条 各乡镇人民政府应严格执行《中华人民共和国城乡规划法》，认真组织编制乡镇、村庄规划，结合乡镇土地利用总体规划，为依法管理农村宅基地提供保障，大力推进社会主义新农村建设。

   第十一条 县住建局应当结合农村实际，编制具有地方文化特色、能满足农村生产生活需求且易于为农村村民接受的建筑设计标准图集，提供给农村村民建房选择和使用。原则上以自然村为单位选择风格造型，确保一定范围内建房风格基本一致。

    

   第二章 用地申请

   第十二条  农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：

   （一）无宅基地的；

   （二）因结婚等原因，确需分户建房，原宅基地面积低于分户标准的；

   （三）因自然灾害需要搬迁的；

   （四）现有房屋属旧房、危房需拆建的；

   （五）因国家、集体建设需要拆迁的；

   （六）现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需扩建的；

   （七）经批准向中心村、乡镇或者农村住宅小区集居的。

   第十三条 农村村民申请住房用地有下列情形之一的，不予批准：

   （一）不符合土地利用总体规划、城市建设规划、旅游发展规划和村庄、乡镇建设规划的；

   （二）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请住房用地的；

   （三）原有住房用地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

   （四）户口不在本集体经济组织的，没有就业的本组大学生除外；

   （五）已享受拆迁安置的；

   （六）土地权属有争议的；

   （七）阳明山国家森林公园自然保护区、核心区和缓冲区范围内、县域永山公园、飞机岭规划范围内不得审批新的宅基地建房。

   （八）其他不予批准的情形。

   第十四条  农村村民每户宅基地使用耕地面积不得超过130平方米，使用林地面积不得超过160平方米，使用荒山荒地面积不得超过210平方米,使用其他土地不得超过180平方米。新增宅基地尽量不占或少占耕地或生态公益林地，确需占用耕地的，应实行“占一补一、先补后占”的原则。

   第十五条 农村村民拥有安置房的视为拥有一处宅基地，不再批准使用新的宅基地。

    

   第三章 用地审批

   第十六条 农村村民占用农用地建房的按下列程序办理审批手续：

   （一）提出申请。建房申请人持经本村民小组三分之二以上农户签字的申请报告，向所在地村委员会提出建房申请。经村组召开会议通过后，签署意见、报乡镇人民政府初审。

   （二）现场勘查。乡镇人民政府在5个工作日内由分管领导，组织乡镇国土资源所、乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心、驻村干部及村主干共同进行现场调查和勘查，实地审查申请建房户的现有住房面积、户籍关系、用地理由、占地类型、用地面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况。对符合相关规定的，将审查情况在申请人所在村的显著位置张榜公示5日，不符合规定的当场给予解释和答复。

   （三）乡镇审查。现场勘查合格，公示期满后，在5个工作日内，乡镇国土资源所填写《双牌县农村建房用地申请审批表》，村、组、国土所、乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心等相关单位在审批表相应栏签署意见，同时加盖公章，报乡镇人民政府审查，审查通过后，乡镇国土资源所5个工作日内组织资料报县政务中心国土资源局窗口受理。

   （四）审批公布。窗口受理后，分批次送县国土资源局5个工作日内完成资料审查工作，审查通过后由县国土资源局报县人民政府审批后，办理用地手续核发村民建房用地批准书。县国土资源局将审批结果告知乡镇人民政府，乡镇人民政府将审批结果通知申请人所属村委会，村委会应在接到通知后，即时将审批结果张榜公布，公布期限为5天。

   （五）放线施工。建房户应在开工前5日向乡镇国土资源所申请放线，乡镇人民政府召集国土所、乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心、村主干、驻村干部到现场放线方可开工建设。

   （六）复核发证。农村村民在建房竣工后，应向乡镇人民政府申请复核，乡镇人民政府应当在5个工作日内召集乡镇国土资源所、乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心、村委会等人员就建房用地红线、规划以及建筑风格等进行实地复核。对按照批准核发的乡村建设规划许可证和村民建房用地批准书的要求施工的，复核合格且拆除旧房后，核发乡村建设规划验收单，并报县国土资源局核发集体土地建设使用权不动产权属证书。复核不合格或复核合格未拆除旧房的不得发放乡村建设规划验收单。

   第十七条 农村村民占用非农用地建房的按下列程序办理审批手续：

   （一）提出申请。建房申请人持经本村民小组三分之二以上农户签字的申请报告，向所在地村委员会提出建房申请。经村组召开会议通过后，签署意见呈报乡镇人民政府。

   （二）现场勘查。乡镇人民政府在5个工作日内由分管领导组织乡镇国土资源所、乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心、驻村干部及村主干部共同进行现场调查和勘查，实地审查建房户的现有住房面积、户籍关系、用地理由、占地类型、用地面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况在申请人所在的村张榜公示。公示5日无异议的，申请人到所在村委会领取并填写村民建房申请审批表，村委会签署意见盖章后上报所在乡镇人民政府。

   （三）乡镇审批、发放批准书。经乡镇人民政府审批同意建房的，乡镇国土资源所应当在5个工作日内通知申请人领取乡村建设规划许可证、村民建房用地批准书，并领取通用标准设计图纸及施工图。乡镇人民政府应将核发村民建房用地批准书的资料准备一式两份，其中一份报县国土资源局备案。

   （四）张榜公布。农村宅基地经依法批准，由乡镇人民政府将审批结果通知申请人所属村委会，村委会应在接到通知后，及时将审批结果张榜公布，公布期限为5天。

   （五）放线施工。建房户应在开工前5日向乡镇公交安监药监和规划建设环保事务中心和国土资源所申请放线，方可开工建设。

   （六）复核发证。农村村民在建房竣工后，应向乡镇人民政府申请复核，乡镇人民政府应当在5个工作日内安排乡镇国土资源所工作人员、村委会等人员就建房用地红线、规划以及建筑风格等进行实地复核。对按照批准核发的村民建房用地批准书的要求施工的，复核合格且拆除旧房后，核发乡村建设规划验收单，并报县国土资源局核发不动产权属证书。复核不合格或复核合格未拆除旧房的不得核发集体土地建设用地使用权不动产权属证书。

   第十八条 各级审批机关要切实加强对村民建房审批的管理，建立电子台账，并与纸质档案资料相对应。每户村民报批资料应包含以下材料：

   （一）经村民小组三分之二以上农户签字的申请报告。

   （二）村民建房申请审批表。

   （三）申请人的身份证（户主是农村户口）及全家成员的户口簿复印件。

   （四）用地平面图和土地利用现状图。

   （五）符合城乡建设规划和土地利用总体规划的局部图。

   （六）用地位置远近照片（纸质打印）。

   （七）村民建房公示材料。

   （八）原宅基地建房手续原件。

   （九）涉及规划及林业、公路、水利等相关部门规定需附相关单位审查意见。

   （十）缴纳税费票证复印件。

   （十一）其他相关材料。

   第十九条 按村庄规划要求建房，并按选用通用标准设计图纸或经批准的房屋建筑设计施工图建设的，工程复核合格后，在同等条件下，优先安排相关项目经费支持。

   第二十条 实施农村宅基地管理的职能部门（含村委会）及其工作人员在农村村民建房规划和管理工作中表现突出的，按年度予以表彰奖励。

   第二十一条 县城规划区内原双新村、原城关村、原上双村、义村、霞灯村（在城市总规范围内）、城北新区除适用以上条款外另新增以下严格规定：1.该范围内由县国土资源局、县住建局、泷泊镇国土所、镇公交安监药监和规划建设环保事务中心到现场勘察审查，严把审批关报县人民政府审批；2.必须符合县城土地利用总体规划，县城市建设总体规划；3.必须取得双牌县住建局颁发的《建设用地规划许可证》；4.严禁在批准的宅基地上修建“小产权房”出售。对在集体土地上违法建设住房、门面、车库等出售的一律不得办理不动产登记。

    

   第四章 确权登记

   第二十二条 严格依照法律、法规、规章和政策规定，确定农村宅基地使用权：

   （一）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积确定农村宅基地使用权。

   （二）1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过湖南省规定标准的，超过部分按1986年3月《中共中央、国务院〈关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知〉》（中发〔1986〕7号）及有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定农村宅基地使用权。

   （三）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施起至1998年12月31日止，农村村民建房占用的宅基地，超过湖南省规定标准的，按照实际批准面积确权登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记。

   （四）依法批准建设的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

   （五）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其农村宅基地使用权；房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。

   （六）依法批准流转取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

   （七）依法继承房屋取得的宅基地，可以确定农村宅基地使用权。

   （八）符合申请宅基地条件的农村村民，经村民委员会或农村集体经济组织全体成员讨论同意后，购买本村或村集体经济组织内部他人多余房屋的，可以确定农村宅基地使用权。

   第二十三条  有下列情形的不能确定农村宅基地使用权：

   （一）农村村民一户拥有一处宅基地以外的宅基地（除继承外）；

   （二）城镇居民私自在农村购买和违法建造住宅的；

   （三）未经批准擅自流转宅基地的；

   （四）原宅基地房屋坍塌或房屋拆除后没有批准重建或批准后两年未建设的。

   第二十四条 批准新建、改建、扩建农村村民住房和依法批准流转的宅基地，应当自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向县不动产登记机关申请办理不动产登记手续。

   第二十五条 符合下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地机关，可以收回宅基地使用权及办理原宅基地使用权注销登记：

   （一）乡镇、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

   （二）实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地；

   （三）农村村民一户一宅之外多余的宅基地；

   （四）未按照批准的用途使用的宅基地（不可抗力因素等特殊情况除外）；

   （五）农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村“五保户”腾出的宅基地。

   （六）已经批准使用新宅基地的，旧宅基地由村组依法收回。

   由于前款第（一）、（二）、（三）项规定的原因收回宅基地使用权的，农村集体经济组织应当对地上附着物给予补偿。

    

   第五章 法律责任

   第二十六条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

   第二十七条 违反本办法规定，非法批准农村村民宅基地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民宅基地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究其责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

   非法批准占用基本农田的，依法严肃处理；非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

   第二十八条 根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，单位或者个人在乡镇、村庄规划区内未取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡镇人民政府发出责令停止建设通知书，当事人应自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内采取改正措施，消除影响；对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令自行拆除或者依法强制拆除。

   第二十九条 因监管不力、执法不严，造成非法占用耕地严重的乡镇，对该乡镇年度耕地保护工作实行“一票否决”，并依法追究乡镇人民政府、国土资源所、村委会等有关责任人员的责任。

   第三十条 对在制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，以及其他违反治安管理规定的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

   第三十一条 违反有关规定，非法向申请宅基地的农村村民收取费用的，上级行政主管部门责令限期退还，并依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

   第三十二条 实施农村宅基地管理的职能部门（含村委会）及其工作人员在建房申请、审查、审批和上报过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

   第三十三条 积极开展宅基地管理动态巡查，严格宅基地管理责任追究。各村村主干发现违法占用土地建房行为，应在24小时内向乡镇人民政府及国土资源部门报告。对制止不力，造成恶劣影响的并追究村主要负责人的责任。各乡镇人民政府接到违法用地报告后，应在2天内组织有关部门对违法用地进行制止、督促当事人限期改正，逾期不改正的，由乡镇组织力量在2个工作日拆除，对制止不力的追究有关人员责任。

   第三十四条 本办法自印发之日起实施，法律、法规、政策另有规定的，从其规定。