各镇人民政府、街道办事处，县直有关单位：

《祁阳县县城规划区个人建房管理办法（试行）》《祁阳县农村住房建设管理办法（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

祁阳县人民政府办公室

2020年9月10日

 

祁阳县县城规划区个人建房管理办法（试行）

 

第一章  总则

第一条  为保障县城总体规划的顺利实施，规范县城规划区个人建房管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《建筑工程施工许可管理办法》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  县自然资源局是县城规划区内个人建房规划审批的主管部门。县住房和城乡建设局是县城规划区内个人建房施工建设与质量监管的主管部门。其他相关职能部门按照各自法定职责对县城规划区内个人建房行为进行监管。

第三条  县城规划区内个人建房的管理适用本办法。

本办法所称的县城规划区是指《祁阳县城总体规划（2001—2020年）》（2012年修改）所确定的县城远期发展规划建设用地范围。县城规划区范围为：东顺湘江至晨光路至天马路至福田路至梅田路至工字路至环城路；南顺南峰路至唐家岭汽车站；西为唐家岭汽车站至詹家冲大桥至湘江至浯溪水厂至环城北路；北从祁阳火车站至环城北路至污水处理厂至工字路，规划面积为34平方公里（具体范围详见县城土地利用规划图）。

本办法所称个人建房是指县城规划区内集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地（以下称为农村村民建房）和个人使用依法取得的国有土地进行的各类房屋建设活动，分新建、改扩建、拆除重建三种情况。

建制镇规划区内个人建房的管理参照本办法执行。

第四条  县城规划区内个人建房，按照“立足当前、着眼长远、尊重规划、分区管理”的原则，实行分区管理，确保县城总体规划的实施。

第二章  建设规划

第五条  一级控制区内严禁个人建房，二级控制区内原则上严格控制个人建房。

一级控制区：县城总体规划确定的公共服务设施和市政公用设施用地范围，文物保护区、风景名胜区核心保护范围，城市远期项目建设规划范围。

二级控制区：县城规划区34平方公里内一级控制区以外的范围。

集体土地上新建房屋原则上在统一规划确定的集中建房点建设。严禁将房地产开发项目的国有土地采取转让、分割等方式实施个人建房。严禁以个人建房或以个人联合建房名义变相从事房地产开发。

第六条  个人建房应提供规范的设计图，经审查合格后方可办理规划审批手续。

（一）个人建房建筑层数按一般地段和临街地段分别控制；临街地段是指个人建房沿城市道路的建设用地，一般地段是指除临街地段以外的其他建设用地。一般地段建房原则上不超过5层；临街地段建房按照道路的级别确定建筑层数。其中，规划确定的主干路（道路红线宽度≥40米）建房层数原则上不超过7层，次干路（道路红线宽度16—39.9米）建房层数原则上不超过6层，支路（现有建筑控制宽度介于8—15.9米）建房层数原则上不超过5层，其它零散用地建房层数原则上不超过5层。

（二）城市主干道的临街建筑底层层高≤4.5米，城市次干道、支路、街坊路建筑底层层高≤4.2米，其余楼层每层层高≤3.6米；一般地段建筑底层层高≤4.2米，其余楼层层高≤3.3米；若因历史原因确需调整底层层高的，报县自然资源局审定。

（三）居住建筑原则上采用全坡屋顶，坡屋面起坡高度不超过1.5米，坡顶不超过3.9米。

（四）个人联合建房的，应当将土地使用权证合并。土地面积≤300平方米的，直接进行建筑总平面设计；土地面积>300平方米的，需编制修建性详细规划。

（五）个人建房不得超过批准范围修建任何形式的围墙。

第七条  个人建房应当按照本办法第六条规定的建筑层数进行规划设计和规划许可。基于尊重历史、协调四邻立面效果的需要，若周边已有合法建筑物层数或本办法实施前已审批他人建筑物层数超出本办法第六条规定层数的，个人新（改）建建筑层数可适当增加。在满足规划、消防等相关技术规范前提下，可由建房申请人提出建筑层数申请，提交规划方案经县自然资源局初审，初审通过后进行现场公示征求利害关系人的意见。若无异议，按程序报县人民政府审批。房屋用地属于国有土地的，在办理规划许可前应按相关规定补缴土地价款或划拨土地收益。

第八条  拆迁安置户按照县人民政府批准的拆迁安置方案及规划平面图等要求办理个人建房审批手续。

第三章  建房条件及标准

第九条  在国有土地上申请个人建房必须符合下列条件之一:

（一）有国有土地使用权证或不动产权证的；

（二）有国有土地出让合同、协议或国有土地审批单的；

第十条 在集体土地上申请个人建房必须符合下列条件之一：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）法律法规及规章规定的其他情形；

第十一条  申请集体土地上的个人建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合县城总体规划、控制性详细规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原住宅出售、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）原有住宅拆迁时已依法进行补偿安置的；

（七）法律、法规、规章及县人民政府规定的其他不予批准的情形。

第十二条  严格控制农村村民建房用地面积。农村村民建房用地面积以4人户为基准，每户不超过130平方米，每增加1人增加40平方米。每户总用地面积标准为：使用耕地不得超过130平方米，使用荒山荒地不得超过210平方米，使用其他土地不得超过180平方米。

第十三条  具有合法土地权属来源且符合县城总体规划的房屋，可以申请改建。

个人申请改建房屋时，房屋周边确有少量空闲土地可以利用、符合规划要求且无纠纷的，可以申请扩建。扩建一般不得超过30平方米且不能单体设计。对于国有土地上的个人扩建房屋新占用国有土地的，以出让方式供地，按照拟出让时土地评估价缴纳土地出让金。

个人申请改建房屋时，因规划需要需对房屋占用土地位置进行退让调整，周边确有可供利用的空闲土地且权属无争议的，可以将房屋使用的土地与拟新占用的土地进行置换，置换后退出的土地不再确权给使用权人，建房人负责自行拆除退出的土地上的建筑物、构筑物。置换土地面积一般不超过30平方米。置换土地属国有土地的，实行等值置换；属集体建设用地的，实行等面积置换，退出的土地退还给集体经济组织。

第四章  用地及规划许可审批程序

第十四条  在国有土地上的个人建房应当办理《建设用地规划许可证》，取得土地使用权证明，并办理《建设工程规划许可证》。

在集体土地上的个人建房应当核定建设用地规划许可条件，取得《村（居）民建房用地批准书》，取得土地使用权证明，并办理《建设工程规划许可证》。

第十五条  国有土地上的个人建房用地及规划许可按以下程序进行审批：

（一）申请。建房人向县自然资源局提交书面建房申请，并提供下列材料：

1.《湖南省建设用地规划许可证申请表》《湖南省建设工程规划许可证申请表》；

2.申请人合法身份证明；委托代理人办理的，还须提供委托代理人的合法身份证明和授权委托书；

3.使用土地的有关证明文件，国有土地使用权出让合同及其他有关材料；

4.县自然资源局批准的用地红线图（或规划图）及规划条件；

5.建设工程设计方案（需要编制修建性详细规划的个人建房，还应当提交修建性详细规划）

6.建筑物改建、扩建的，须提供房屋产权证明；

7.法律、法规规定的其他材料。

（二）审查。县自然资源局委派辖区自然资源所现场踏勘并填写审查意见。

（三）发证。县自然资源局审核后，对符合控制性详细规划及规划条件的，应当自收到申请之日起7日内颁发《建设用地规划许可证》及附图，并将审定的建设工程设计方案的总平面图及修建性详细规划按有关规定予以公示，公示期满无异议的，自公示期满起7日内颁发《建设工程规划许可证》；对不符合控制性详细规划及规划条件的，书面告知不予许可的理由。

第十六条  集体土地上的个人建房用地及规划许可按以下程序审批：

（一）村（居）民建房用地审批

1.申请。建房人向村（居）民委员会提交书面申请并提供下列材料：

（1）建房申请书;

（2）建房人所在村民小组三分之二以上的村民户同意建房的意见书；

（3）建房审批表;

（4）申请人身份证和户口簿;

（5）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图。
    2.初审。村（居）民委员会收到建房申请材料后，对申请建房宅基地面积、建房位置等情况进行核实，并签具意见，报街道办事处。

3.审查。街道办事处应当在收到村（居）民委员会报送的书面申请材料后7日内，对申请人的本集体经济组织成员资格、分户条件、“一户一宅”等建房条件进行审核，并召集自然资源所等有关机构对申请人用地规划条件、用地面积、建房位置、建筑层数等进行联合审查，提出审查意见，并将审查意见报县自然资源局，由县自然资源局在10日内对申请人的用地规划条件进行审定并将审定意见反馈至街道办事处。
    4.发证。街道办事处在收到县自然资源局的用地规划条件审定意见后，对符合条件的，应当在3日内向申请人颁发《村（居）民建房用地批准书》；对不符合条件的，书面告知不予批准的理由。

（二）建设工程规划许可审批

1.申请。建房人向县自然资源局提交书面申请并提供下列材料：

（1）申请人身份证和户口簿；

（2）《村（居）民建房用地批准书》（改建的须提供使用土地的有关证明文件）；

（3）《湖南省建设工程规划许可证申请表》；

（4）建设工程设计方案（需要编制修建性详细规划的个人建房，还应当提交修建性详细规划）；

（5）建筑物改建、扩建的，须提供房屋产权证明；

（6）法律、法规规定的其他材料。

2.审核。县自然资源局对申请人提交的申报材料进行审核，对符合控制性详细规划及规划条件的，将审定的建设工程设计方案的总平面图及修建性详细规划按有关规定予以公示；对不符合控制性详细规划及规划条件的，书面告知不予许可的理由。

3.发证。公示期满无异议的，县自然资源局在7日内颁发《建设工程规划许可证》。

第十七条  任何个人未经依法批准不得擅自变更《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的内容。

第十八条  《建设用地规划许可证》《村（居）民建房用地批准书》有效期2年，到期未取得《建设工程规划许可证》的，《建设用地规划许可证》自行失效。

《建设工程规划许可证》有效期1年，到期未取得施工许可证的，应当在有效期届满30日前向原核发机关申请办理延期手续，延长期限不得超过1年。

第五章  施工许可审批程序

第十九条  投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的个人建房在开工前应当向县住房和城乡建设局申请领取施工许可证。

第二十条  个人建房建筑面积在300平方米以上1200平方米以下的，建房人申请领取施工许可证应当具备下列条件，并向县住房和城乡建设局提交有关证明文件：

（一）《建筑工程施工许可证》申请表；

（二）依法应当办理用地批准手续的，已办理用地批准手续；

（三）已取得《建设工程规划许可证》；

（四）施工现场已经基本具备施工条件；

（五）已经确定施工企业并签订施工合同，施工企业所确定的项目管理人员应为建造师或具备中级以上职称或具备农村建筑工匠资格，且不得少于2人，在同一城镇同时段内承担项目不得超过2个；

（六）有满足施工需要的技术资料和有资质的设计单位设计的施工图。

（七）办理了工程质量安全监督手续，并为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

个人建房建筑面积在1200平方米以上的，建房人申请领取施工许可证应向县住房和城乡建设局申领网上申报账号，进行线上办理。

第二十一条  县住房和城乡建设局在收到《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面告知申请人，并说明理由。

第二十二条  建房人应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行失效。

第二十三条  在建房屋因故中止施工的，建房人应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好在建房屋的维护管理工作。

在建房屋恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的在建房屋恢复施工前，建房人应当报发证机关核验施工许可证。

第二十四条  开工建设前，县自然资源局应当监督建房人在施工现场设置统一格式的房屋建设规划许可公告牌并查验施工许可手续，未办理施工许可证的不得组织定位、放线；其基础、管线等隐蔽工程完工后，应当组织验线，验线符合规划审批要求后方可进行主体施工建设。

第二十五条  建房人、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对房屋建设质量负责。

第六章  竣工核实

第二十六条  经批准建房，建房人应当在工程竣工后向县自然资源局申请竣工核实。县自然资源局应当在受理申请后的7个工作日内进行现场核实，并出具竣工核实意见书。

第二十七条  有下列情形之一的，不予竣工核实：

（一）申请规划核实的个人建房尚未竣工的；

（二）擅自改变规划批准要求和建筑物使用性质的；

（三）违法建设尚未处罚完毕或处罚案件尚未结案的；

（四）临时建筑尚未拆除的，或者工程脚手架未拆除完毕，或者建筑材料及建筑垃圾未清理到位的；

（五）其他不符合规划许可要求的。

第二十八条  建房人申请竣工核实应提交以下材料：

（一）个人建房建设工程规划核实申请报告；

（二）土地使用证明文件的复印件及坐标范围图；

（三）《建设工程规划许可证》及附件；

（四）具有相应测绘资质的单位出具的建设工程竣工规划条件核实测量成果报告；

（五）法律法规规定的其他资料。

第二十九条  房屋占地面积按房屋外围墙体的正投影面积认定。

第七章  竣工验收备案

第三十条  建房人应当自收到竣工核实意见书后自行组织房屋竣工验收。

建房人应当自房屋竣工验收合格之日起15日内，向县住房和城乡建设局申请竣工验收备案。

第三十一条  县住房和城乡建设局应当自收到竣工验收备案申请后15日内进行现场验收，并进行竣工验收备案。

第三十二条  建房人办理房屋竣工验收备案应提交以下资料：

（一）房屋竣工验收备案表；

（二）房屋竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证编号，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，房屋有关质量检测资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

（三）法律、法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

（四）施工单位签署的工程质量保修书；

（五）法律法规规定必须提供的其他文件资料。

第三十三条  有下列情形之一的，不予竣工验收：

（一）未取得规划竣工核实意见书的；

（二）建房户未按规定组织竣工验收的；

（三）未按照批准的施工图进行施工的；

（四）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题未整改完毕的；

（五）其他不符合法律法规要求的。

第三十四条  建房人未办理房屋竣工验收备案的，产权登记部门不得为其办理房屋产权登记和其他相关手续。

第八章  监督管理

第三十五条  有关职能部门、村（社区）应当按照各自职责分工，对县城规划区个人建房实行严格监管，并建立健全信息共享和联合执法监管机制。

村（居）委员会负责辖区内个人建房的日常巡查，发现违法行为应当立即报告街道办事处。

街道办事处负责辖区内个人建房的动态巡查。

县自然资源局负责县城规划区个人建房的动态巡查及控违、拆违工作。

县住房和城乡建设局负责县城规划区内个人建房质量、安全和文明施工日常巡查和管理工作。

第三十六条  建房申请人故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准建房的，依法撤销批准文件。已经建设的，按非法占用土地行为论处。

第三十七条  未取得《建设工程规划许可证》擅自动工的，由县自然资源局按照《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的有关规定处理；不按照建设规划许可要求，擅自改变建设地址或者超过批准占地面积建设的，由县自然资源局按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理；不按照建设规划许可要求，超出批准建设规模建设的，由县自然资源局按照《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的有关规定处理。

第三十八条  未取得施工许可证擅自施工的，由县住房和城乡建设局按照《建筑工程施工许可管理办法》的有关规定处理。

在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，由县住房和城乡建设局按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的有关规定处理。

在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工等其他行为的，由县住房和城乡建设局按照《建设工程质量管理条例》的有关规定处理。

违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第九章  附则

第三十九条  本办法自2020年10月1日起施行，有效期2年。

 

 

祁阳县农村住房建设管理办法（试行）