为有序推进我县白水镇沿江小区棚户区改造，维护被征收人的合法权益，确保房屋征收工作顺利进行，根据有关法律法规和文件的规定，结合我县实际，特制定本方案。

一、征收范围

白水镇沿江小区棚户区改造范围：北起市场傍湘江河段，南至粮站下街路段，东至沿江路段，西至湘泉路段（具体以祁阳县白水镇沿江小区棚户区改造规划红线为准）。

二、征收期限及签约期限

征收期限：自县人民政府房屋征收公告发布之日起施行。

签约期限：设定为房屋征收公告发布之日起180日内。

三、征收当事人

征收人：祁阳县人民政府。

被征收人：被征收房屋所有权人。

征收部门：祁阳县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室。

征收实施单位：祁阳县白水镇沿江小区棚户区改造项目指挥部。

四、征收补偿依据

《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）、住房和城乡建设部《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）、《永州市人民政府关于印发〈永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法〉的通知》（永政发〔2014〕2号）。

五、征收程序

（一）前期准备资料。征收实施单位应当提供项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等证明材料以及项目纳入县级国民经济和社会发展年度计划、项目立项批文、项目规划调查蓝线、规划审查通知单、土地调查红线图及批准使用文件等相关资料。

（二）调查登记并公布调查结果。

（三）公布《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》并征求被征收人的意见，公示30日；集中采纳吸收意见，并对《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》进行修改，报县政府审核。

（四）房屋征收社会稳定风险评估。

（五）批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收公告。

（六）公示被征收的房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收公告发布之日征收范围周边类似房地产市场价格确定。征收补偿费用应当全额到位，专户存储，专款专用。

（七）签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。

（八）少数达不成房屋征收补偿协议的，征收部门申请县政府作出补偿决定。被征收人不履行补偿决定且在规定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，由征收人依法申请人民法院强制执行。

（九）公布被征收人补偿结果，并建立征收档案。

（十）征收部门依法申请注销被征收房屋所有权证。

（十一）县自然资源局等单位依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

六、房屋征收评估

（一）评估机构按下列程序选定：

1.由征收部门向社会发布征收评估信息和条件。

2.具有房地产价格评估资质的评估机构报名，征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3.征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定。

4.被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知征收部门，被征收人协商选定时间为7个工作日。

5.被征收人在规定时间内协商不成的，由征收部门主持，邀请被征收人代表、镇及社区（村组）代表、社会公信力代表，由公证人员现场公证，以公开抽签方式选定评估机构。

（二）评估时点：房屋征收公告发布之日。

（三）评估结果：房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告，由征收部门在征收范围内向被征收人公示。

（四）对评估结果有异议的处理

1.征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的，应当重新作评估报告；评估结果未改变的，应当书面告知复核评估申请人。

2.征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向永州市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的资料。

七、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

（一）住宅征收补偿方式。征收住宅实行房屋产权调换或货币补偿。被征收人只能选择其中一种补偿方式。

1.住宅货币补偿

（1）被征收房屋价值补偿。被征收房屋按市场评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》载明的车库、杂房、煤棚等，按市场评估价补偿，未载明的按重置价补偿。

（2）补助

购房补助。被征收人选择货币补偿，在规定期限签订征收补偿协议并完成搬迁的，按被征收房屋建筑面积（标准为200元/平方米）给予购房补助。

装修补助。被征收人按规定期限签订征收补偿协议并完成搬迁的，按被征收房屋建筑面积（标准为200元/平方米）给予新房装修补助。

临时安置补助。一次性支付临时安置补助7200元。

搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次，发给两次搬迁补助。

（3）奖励

配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每户每套奖励5000元；被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，再给予每户每套奖励1万元。

选择货币补偿奖。被征收人选择货币补偿，按被征收房屋建筑面积给予200元/平方米的奖励。

上浮奖。被征收人选择货币补偿，按期签订征收补偿协议并腾房的，按被征收房屋的评估价上浮10%给予奖励。

按期签约腾房奖。被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收房屋建筑面积（标准为200元/平方米）给予奖励。

寻找房源奖。被征收人自主寻找房源不要求回迁安置的，每户奖励1万元（以房屋权属证书为准，共有产权不分开计算）。

征收工作联动奖。为鼓励房屋征收范围内的同一单元、同一栋、同一小区被征收人相互做工作，自发积极主动搬迁，设立征收工作联动奖。在签约期限内，有5户以上同时签订房屋征收补偿协议并按规定腾空交房的，每户每套奖励5000元，有10户以上同时签订房屋征收补偿协议并按规定腾空交房的，每户每套奖励1万元。

2.住宅产权调换

征收人在白水镇沿江小区棚户区改造范围内合理设置安置小区，按照“统一规划、统一设计、统一建设”的原则建设产权调换房屋。根据本次房屋征收对象的实际情况，产权调换房户型建筑面积在90—150平方米之间。产权调换房价格参照房屋征收公告发布之日类似房地产市场价格，由县政府确定，在签约前公布。

（1）产权调换面积。被征收人选择产权调换的，可选择与被征收住宅房屋建筑面积相同的产权调换房屋，被征收房屋按征收评估价值，产权调换房按政府确定的价格，双方结算产权调换差价。被征收人实际选择的产权调换房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积和产权调换补助面积之和的，超出面积按市场评估价结算。被征收人实际选择的产权调换房屋建筑面积少于被征收房屋建筑面积的，被征收房屋多于产权调换房屋建筑面积的部分按征收评估价补偿。被征收住宅《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚等，一律不作产权调换，载明的按市场评估价补偿，未载明的按重置价补偿。

（2）补助

装修补助。按被征收房屋建筑面积(标准为200 元/平方米)给予新房装修补助。

临时安置补助。临时安置补助1200元/月，过渡期限多层为18个月，高层为30个月，超过过渡期限在12个月以内的，增付50%临时安置补助；超过过渡期限在12个月以上的，增付100%临时安置补助。

搬迁补助。搬迁补助1500元/次，发给两次搬迁补助。

住宅房屋产权调换面积补助。被征收人可按被征收住宅房屋建筑面积的20%享受产权调换面积补助。补助面积不支付房款。

（3）奖励

配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每户每套奖励5000元；被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，再给予每户每套奖励1万元。

按期签约腾房奖。被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收房屋建筑面积（标准为200元/平方米）给予奖励。

征收工作联动奖。在签约期限内，有5户以上同时签订房屋征收补偿协议并按规定腾空交房的，每户每套奖励5000元，有10户以上同时签订房屋征收补偿协议并按规定腾空交房的，每户每套奖励1万元。

（4）房屋调换程序

①公布产权调换房地点及房型。

②确定选房顺序。同户型被征收人，按签订房屋征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号，重号的先腾空交房者优先选房，直到选完为止。

③交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人，双方结清调换房差价。

3.在本县范围内房屋建筑面积合计不足50平方米的被征收住宅的所有权人（以房屋权属证书为准，共有产权不分开计算），实施最低面积保障，按照50平方米给予补偿，但增加的面积不享受补助和奖励等优惠政策。在征收范围确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受最低面积保障。

4.被征收人在签约期限到期后签订房屋征收补偿协议或房屋被依法强制征收的，除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受上述其他补助和奖励。

（二）非住宅私房征收补偿方式

1.征收非住宅私房鼓励选择货币补偿。选择货币补偿的，按周边类似房屋市场评估价确定补偿金额;选择产权调换的，按被征收房屋实际营业面积，按房屋调换程序，选择位置相当、面积相近的改扩建白水镇沿江小区综合市场营业房面积，双方按市场评估价结算产权调换差价。如白水镇沿江小区综合市场改扩建后营业房数量不足，房屋调换顺序号轮空的被征收人可选择货币补偿或者选择安置套房进行产权调换。

2.仓储、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际发生的费用确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，按有关规定通过评估确定其实际价值折合成新补偿；对已废弃的生产设备不给予补偿。

3.停产停业损失补偿。属于经营性用房，且经营行为合法，因房屋征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限以及被征收人的纳税情况协商确定；协商不成的，由评估机构评估确定。对未正常营业的经营性用房，不给予停产停业损失补偿。

4.非住宅私房除不享受临时安置补助外，其他补助、奖励按住宅货币补偿或产权调换的标准执行。

（三）行政事业单位、国有企业等房屋征收补偿方式

对于征收单位自管公房，单位属于行政事业单位的，原则上实行货币补偿，货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算，土地由县自然资源局依法收回。对房屋被征收后单位没有办公场所确需产权调换的，按“征1换1”调换，需要临时过渡安置的搬迁费、临时安置费由房屋征收部门审核确定。单位属于改制企业的，实行货币补偿，货币补偿金额按房屋重置价加土地市场价之和计算。

（四）房屋征收范围确定后，突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢、种植的花卉树木等不予补偿。

（五）被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法确定，具体按永政发〔2014〕2号文件执行。

（六）被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定；协商不成的，由该项目房屋征收评估机构评估确定。

（七）征收款支付

1.住宅货币补偿征收款支付。房屋补偿款、各种补助和奖励在房屋征收补偿协议正式生效且被征收人腾空交房后15个工作日内支付。

2.住宅产权调换征收款支付。配合征收奖、征收工作联动奖、搬迁补助、临时安置补助在房屋征收补偿协议正式生效后30个工作日内支付，按期签约腾房奖在房屋征收补偿协议正式生效且被征收人腾空房屋后30个工作日内支付，房屋补偿款、装修补助在产权调换房交房时结算。

3.非住宅私房以及行政事业单位、国有企业等房屋征收款支付。房屋补偿款在房屋征收补偿协议正式生效后15个工作日内支付。搬迁补助、临时安置补助、停产停业损失补偿在被征收人腾空交房后15个工作日内支付。

八、房屋征收补偿协议的签订

（一）协议签订。征收部门、征收实施单位由法定代表人或其委托代理人签订，单位、集体经济组织由其负责人签订，私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已经死亡的，由其合法继承人签订协议。

（二）公证提存。征收设有抵押权的房屋，在签订房屋征收补偿协议后15日内，被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

（三）权证收回。房屋征收补偿协议正式生效后，被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的土地权属证书、房屋权属证书等相关证件一并缴回，由有关部门及时注销。房屋被征收后，被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的房屋、构筑物及附着物。

九、征收补偿决定及强制执行

房屋征收补偿协议正式生效后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。征收部门与被征收人在签约期限内达不成房屋征收补偿协议的，由征收部门报请县人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未腾空房屋，在法定期限内又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，征收人依法申请人民法院强制执行。

十、未办理初始登记和转移登记房屋的认定和处理

（一）未初始产权登记的房屋，报县住建局、县自然资源局联合调查核实情况。对已取得合法手续但未办理房产登记的房屋，按规定补交税费后可以比照合法建筑给予补偿或房屋调换；对未取得合法手续进行建设的，如房主能积极配合棚户区改造工作且主动拆除的，可给予建房成本加自拆劳务费补偿；对县政府采取控违拆违措施后建设的房屋，按违章建筑予以拆除，主动拆除的可给予自拆劳务费补偿。

（二）已转让尚未办理产权过户登记手续的房屋，买受人应办理好产权过户登记手续，或者由买受人提供被征收房屋所有权的证据，经房屋征收部门认定后可以认定为被征收人。

十一、房屋征收有关税收规定

（一）免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款免征个人所得税。

（二）部分免税。被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于被征收房屋价值补偿款的部分免征契税；成交价格超过被征收房屋价值补偿款的，超过部分依法征收契税。

十二、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。