永州市冷水滩区人民政府

行政复议决定书

                        永冷政复决字〔2023〕86号

申请人：永州市冷水滩区某业主委员会。

被申请人：永州市冷水滩区梅湾街道办事处。

申请人不服被申请人于2023年8月16日作出的《关于撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》（以下简称《通告》）而提起行政复议申请，本机关已于2023年9月1日依法受理。因本案情况复杂，2023年10月26日依法决定延期30日作出行政复议决定，现已审理终结。

复议请求：撤销被申请人于2023年8月16日作出的《关于撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》。

申请人称：2023年6月2日，被申请人以“经联合调查组调查，某业主委员会于2022年10月23日组织的第三届第三次代表会议（表决关于温馨物业服务合同到期对外公开招聘新物业的事项），小区业主代表共53人，实际参会业主代表23人，大会通知提前5日下达，参会代表人数未过半数，未在小区公示本次会议议题，大会开始前也未征求全体业主意见，本次会议违反了某小区《业主(代表)大会议事规则》第八条的相关规定。”为由，作出《关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知》（以下简称《通知》）的具体行政行为。

申请人认为被申请人作出的《通知》引用法律依据错误，国务院《物业管理条例》第十四条规定是召开业主大会会议，而不是业主代表大会，办事处张冠李戴引用与事实不相符的法律条款，申请人遂依法提起行政复议。

被申请人于2023年7月17日作出“《撤销<关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知>的决定书》”，主动撤销了该《通知》。没想到，被申请人于2023年8月16日再次就同一事项以同样的理由作出《通告》。申请人认为被申请人作出的《通告》仍然没有法律依据，且严重违反了《行政复议法》第二十八条第二款规定，行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。

为维护法律的尊严和申请人的合法权益，现依法提起行政复议，请求复议机关依法撤销被申请人2023年8月16日作出的《通告》。

申请人提交了以下证据：1、梅湾街道办事处2023年6月2日关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知；2、关于召开某小区第三届三次业主代表大会的通知；3、某小区第三届三次业主代表大会签到表；4、某小区第三届业主代表电话联系表；5、通话详单；6、提请业主代表大会表决事项；7、某小区《业主公约》；8、电话录音光盘（内有标注日期为2023年6月3日拨打的11个手机号码通话录音）。

被申请人称：1、被申请人作出的《通告》认定事实清楚，证据确凿。（1）申请人组织召开会议表决时未达到过半数业主人数。根据《某小区第三届业主代表公示》和《第三届业主代表电话联系表》，某小区共有业主796户，第三届业主代表实际人数53人。而根据第三届三次业主代表大会会议《签到表》、相关部门所组成联合调查组的调查报告及申请人自认，实际到会23人(其中1人不是代表)，违反了国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款的规定，即选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，在决定相关事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）申请人违反业主(代表)大会会议通知应提前15日下达的规定。2022年10月19日申请人制发《关于召开某小区第三届三次业主代表大会的通知》：“决定在十月二十三日(星期天)下午三点在物管二楼业委会办公室举行某小区第三届三次业主代表大会，敬请各位业主代表准时参加。”十月二十三日(星期天)下午大会如期举行。违反了国务院《物业管理条例》第十四条第一款、某小区《业主(代表)大会议事规则》第八条第一款关于召开业主(代表)大会应提前15日通知的规定。（3）申请人还违反了某小区业主代表大会其他议事规则。如未在小区公示本次会议议题，大会开始前也未征求全体业主意见等。

2、被申请人作出的行政行为程序合法，适用依据正确。针对申请人违反物业管理法规的行为，被申请人于2023年7月24日作出拟撤销《某小区第三届三次业主代表大会会议决定》告知书，于次日送达，并告知享有陈述、申辩和申请听证的权利。2023年8月9日，按要求举行听证会，申请人代表史亚民、周芳劲、王文斌及冷水滩区物业管理办公室、梅湾司法所、办事处和社区相关工作人员参加，充分听取了各方意见。2023年8月16日，被申请人认为，某小区第三届三次业主代表大会会议违反法律法规和《议事规则》，损害业主合法权益，根据国务院《物业管理条例》第十九条第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”的规定作出《通告》。可见，被申请人作出的《通告》程序合法，适用法律依据正确。

3、申请人提出的事实和理由没有依据。（1）法律明确规定业主代表大会应当遵守物业管理法规和议事规则。《湖南省物业管理条例》第二十四条“业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。”，结合某小区备案的《业主(代表)大会议事规则》，业主大会与业主代表会议实行的同一议事规则，且根据某小区备案的《业主（代表）大会议事规则》第四条“业主大会采用业主代表大会形式，由推荐产生的业主代表参加业主大会，进行表决”，故案涉会议实质就是“业主大会”，只是“采用业主代表大会形式”召开，因此，业主代表大会应当遵守业主大会的议事规则。根据规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定的事项，业主大会应遵守的，采用业主代表大会形式来决定该事项时亦应遵守。因此，申请人认为业主代表大会不适用物业管理条例的规定是歪曲事实和法律。（2）被申请人依法行政，有权作出行政行为，也有权纠正不当行为。根据《湖南省物业管理条例》第五条和《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》第八条之规定，被申请人履行指导、监督业主大会、业主委员会的职责。2023年7月17日被申请人作出的具体行政行为事实清楚、证据充分，处理适当，但适用依据不当，故主动撤销，予以纠正，重新适用正确的依据，并不违反《行政复议法》第二十八条第二款的规定，符合法律规定，是依法行政的体现。

综上所述，申请人于2023年10月23日组织召开的会议，大会出席和同意人数不符合规定，会议未遵守议事规则，违反物业管理法规，损害了广大业主合法权益，影响了小区正常秩序。被申请人认真履行职责，根据国务院《物业管理条例》第十九条第二款之规定作出《通告》，于法有据，请复议机关维持被申请人的行政决定。

被申请人提交了以下证据：1、关于召开某小区第三届三次业主代表大会的通知；2、某小区第三届三次业主代表大会会议记录；3、某小区第三届业主代表公示；4、某小区第三届业主代表电话联系表；5、某小区第三届三次业主代表大会签到表；6、2022年10月23日某小区第三届三次业主代表大会签到情况调查报告；7、梅湾街道办事处关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定告知书；8、听证申请书；9、听证会议通知；10、听证会议签到表；11、听证会会议记录；12、某小区业主（代表）大会议事规则；13、永州市住房和城乡建设局《关于某小区信访问题调查的函》（附《关于某小区信访问题的调查报告》）（永住建函〔2023〕254号）。

经审理查明：某小区位于永州市冷水滩区逸云路262号，地处逸云路和育才路交汇处东北角，内有业主796户，该小区先后产生了三届业主委员会，目前履职的小区业主委员会系第三届，于2021年3月9日备案成立，任期5年，小区业主代表共53人。现小区物业服务企业为永州市某物业管理有限责任公司，系该小区第二届业主委员会通过招投标方式，于2016年9月1日签订服务合同，合同期限三年，2019年8月31日合同期满后又续签，合同期至2022年12月31日止。因服务即将期满，某业主委员会于2022年10月19日发布《关于召开某小区第三届三次业主代表大会的通知》，内容为：“经本届业委会研究同意，决定在十月二十三日(星期天)下午三点在物管二楼业委会办公室举行某小区第三届三次业主代表大会，敬请各位业主代表准时参加。”2023年10月23日下午3时，某小区第三届三次业主代表大会在某小区物管楼二楼举行，参会的业主代表23人。据申请人提交的《某小区第三届三次业主代表大会会议记录》记载，该次会议议程和主要内容为：“1、业委会主任周某某做工作总结;2、王某某副主任就履职以来的财务现状进行报告;3、业主代表刘某某发言;4、提请业主代表大会表决关于某物业服务合同到期对外公开招聘新物业的事项。表决结果：全票通过”。申请人于2022年10月23日作出《提请业主代表大会表决事项》，内容为：“某物业管理有限责任公司与某小区业委会原签物管合同于2022年12月31日正式到期，业委会拟在该合同到期后，终止原签合同，由业委会按有关规定，另行招聘新的物业管理企业。如无异议，请大家举手表决。表决结果:全票通过。”2022年11月3日申请人选聘了新的物业公司湖南某物业管理有限公司，此时起该小区同时存在两个物业公司。某小区部分业主、业委会部分委员于2023年4月6日、4月19日、6月4日先后四批次向省委巡视组信访反映该小区管理诸多“乱象”问题。为查实相关情况，由永州市住房和城乡建设局牵头组织市直相关部门、冷水滩区住房和城乡建设局、梅湾街道办事处、翠竹园社区居委会成立了联合调查组，自2023年5月5日开始，采取现场走访、问话了解、查阅资料、实地测量等方式进行调查。被申请人根据联合调查组调查情况，认为“某业主委员会于2022年10月23日组织的第三届第三次代表会议（表决关于温馨物业服务合同到期对外公开招聘新物业的事项），小区业主代表共53人，实际参会业主代表23人，大会通知提前5日下达，参会代表人数未过半数，未在小区公示本次会议议题，大会开始前也未征求全体业主意见，本次会议违反了某小区《业主(代表)大会议事规则》第八条的相关规定。”，于2023年6月2日印发了《关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知》，申请人对该《通知》不服，于2023年6月8日向本机关提起行政复议申请，在第一次复议审查期间，被申请人认为该《通知》引用法律依据不正确，于是依法进行自行纠错，于2023年7月17日作出了撤销《<关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知>的决定书》，申请人于2023年7月20日向本机关申请撤回了该次行政复议申请。

2023年7月24日，被申请人再次启动撤销《某小区第三届第三次业主代表大会会议决定》的行政程序，于2023年7月25日向申请人送达告知书，告知申请人享有陈述、申辩和申请听证的权利。2023年7月31日申请人向被申请人递交听证申请书，要求进行听证。2023年8月9日，被申请人举行了听证会，某业主委员会代表、冷水滩区物业管理办公室、梅湾司法所、梅湾街道办事处和翠竹园社区居委会相关工作人员参加了听证会，听证会充分听取了各方意见。梅湾街道办事处认为，2022年10月23日召集的某小区第三届第三次业主代表大会会议违反法律法规，损害业主合法权益，根据国务院《物业管理条例》第十九条第二款“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”的规定，于2023年8月16日作出了《撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》。申请人不服该《通告》，于2023年8月31日向本机关提起行政复议。

另申请人提供的电话详单显示，以及与某小区第三届业主代表电话联系表核对查明，申请人在2022年10月24日拨打了14名业主代表的手机号码，电话详单上未显示主叫方的号码、姓名等信息。

本机关认为：本案的焦点问题有三个，一是被申请人所作《通告》适用依据是否正确；二是被申请人所作《通告》的程序是否合法；三是申请人组织召开的某小区第三届第三次业主代表大会会议程序及其作出的会议决定是否合法。

一、被申请人所作《通告》适用依据是否正确。《湖南省物业管理条例》第二十四条规定，业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当同时明确业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则。业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。某小区《业主（代表）大会议事规则》第四条规定，业主大会采用业主代表大会形式，由推荐产生的业主代表参加业主大会，进行表决。结合某小区业主代表公示、业主委员会发布召开业主代表大会通知、签到表等资料，某小区业主大会采用的是业主代表大会形式。根据上述规定，业主代表大会履行业主大会赋予的职权职责。因此，调整管理业主大会的相关法律法规规范，当然可依法适用于某小区业主代表大会，本案中被申请人作出的《通告》适用国务院《物业管理条例》相关规定正确。

二、被申请人所作《通告》的程序是否合法。国务院《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。因此，被申请人具有监督和管理业主大会、业主委员会行为的相应职权和职责。被申请人认为其于2023年6月2日作出 《关于撤销某小区第三届第三次业主代表大会会议决定的通知》引用法律依据不正确，依法自行纠错，撤销了该《通知》，申请人撤回了2023年6月8日提起的行政复议申请，该次行政复议程序即已终结。2023年7月24日，被申请人再次启动撤销《某小区第三届第三次业主代表大会会议决定》的行政程序，并依法告知申请人享有陈述、申辩和申请听证的权利，以及根据申请人的听证申请组织听证，经研究认为，某小区第三届第三次业主代表大会会议违反法律法规，损害业主合法权益，于2023年8月16日作出《撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》。综上，被申请人作出《撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》的所有程序，符合相关法律规定。

三、申请人组织召开的某小区第三届第三次业主代表大会会议程序及其作出的会议决定是否合法。

国务院《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。某小区《业主(代表)大会议事规则》第八条第一款规定，召开业主代表大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主代表，召开业主代表大会会议，应当同时告知社区居民委员会。业主委员会应当做好业主代表大会会议记录，并妥善保存。本案中，申请人在召开业主代表大会4日前才通知业主，且没有同时告知所辖的翠竹园社区居民委员会，申请人的前述行为明显违反了上述规定。国务院《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《湖南省物业管理条例》第十六条规定，业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。本案中，申请人于2022年10月23日组织召开的某小区第三届第三次业主代表大会实际到会业主代表只有23人，没有达到全体业主代表53人的过半数，且某小区第三届三次业主代表大会会议记录仅记录“表决结果：全票通过”，对到会业主代表表决发言情况没有做记录，又无现场录音录像等其他资料佐证，该会议表决决议的程序不合法。申请人在会后的第二日采用电话方式向业主代表征求意见，不符合国务院《物业管理条例》第十二条和《湖南省物业管理条例》第十六条的规定。因此，某小区第三届三次业主代表大会会议的召集程序和作出的会议决定违反了国务院《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》和某小区《业主(代表)大会议事规则》的上述相关规定。

综上所述，被申请人作出的《撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》事实清楚，程序合法，适用依据正确，内容适当，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项之规定，现决定如下：

维持被申请人永州市冷水滩区梅湾街道办事处于2023年8月16日作出的《撤销<某小区第三届第三次业主代表大会会议决定>的通告》。

如对本复议决定不服，可自收到复议决定书之日起十五日内，向永州市零陵区人民法院提起行政诉讼。

永州市冷水滩区人民政府

                               二Ο二三年十一月七日