关于《江永县农用地基准地价评估成果》的政策解读

    一、文件出台的背景及意义

农用地基准地价是公示地价体系之一，是实施《中华人民共和国土地管理法》的重要基础工作，为农用地资源核算、自然资源统计调查制度的建立提供有力支撑，在维护农民土地承包经营权，促进农村土地流转，发展农业规模化经营上起引导作用。农用地基准地价评估工作对于建立农用地有偿使用制度,支撑农村土地制度改革和农垦改革发展,避免国有农用地资产流失具有重要意义。在市场经济条件下，除法律和行政手段外，使用价格这一经济手段管理土地市场也是一种行之有效的方法。目前，国有建设用地价格体系已相当成熟，而农用地还处于初级阶段，利用价格和税收手段，政府管理部门可以调节农用地的市场交易情况，对农用地流转市场进行有效干预，从而促进农用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系。

本次农用地基准地价制定工作的完成，将为我县农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收农用地土地提供依据和价格参考。同时也将为今后农用地出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的使用权价格评估奠定基础，为农用地转让、出租、抵押等价值评估行为提供参考。

    二、文件起草依据和过程

根据《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）及《湖南省自然资源厅关于转发<自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知>的通知》（湘自然资办发〔2019〕77号）文件精神，我县开展了农用地基准地价制定工作，按照根据《农用地定级规程》《农用地估价规程》《自然资源分等定级通则》《自然资源价格评估通则》《湖南省农用地定级与基准地价评估技术规范》的要求，我县已完成了农用地基准地价制定工作资料的收集、分析、整理与计算，形成了文字报告、图件、表格等成果。

县自然资源于2021年6月启动了江永县农用地基准地价制订工作，2021年11月11日组织召开了江永县农用地基准地价成果听证会，并对初步成果进行了修改完善。2022年10月31日通过了永州市自然资源和规划局组织的成果验收，2023年2月2日通过县市监局公平性竞争审查，2023年2月6日通过县司法局合法性审查，2023年2月13日县人民政府正式签发。

    三、文件主要内容

（一）农用地基准地价的基本概念。农用地基准地价在全县农用地范围内，对不同级别的土地，按照耕地、园地、林地三种用途分别评估。

（二）农用地基准地价的主要用途。通过对江永县行政规划区域内的建制镇（街道）及村庄开展土地定级和基准地价评估，建立科学化的农用地基准地价体系。

（三）农用地使用权基准地价主要内容。主要明确基准地价的成果、内涵、基准日、土地使用年限、容积率、农田基本设施状况等。

（四）农用地土地级别表。本次土地定级城镇国有建设用地范围外全县以村为单位，全域覆盖确定农用地土地级别。

（五）农用地使用权基准地价的使用说明。一是适用范围。适用于江永县下辖乡镇的农用地；二是基准地价内涵。包括基准地价的文字解释和内涵表；三是土地用途分类。基准地价的土地用途分为耕地、园地、林地等。

    四、政策特点或创新举措

1.在农用地流转中的应用：农用地定级估价成果可以为农用地流转提供技术保障，使农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权时有据可依、有价可参，通过合理的农地流转价格，把土地集中到种田大户，产生规模效益，实现双赢。

2．在土地综合整治中的应用：农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析以及土地综合整治项目规范化管理等方面应用。比如，通过对农用地基准地价成果中级别和基准地价等信息的分析，可以合理确定土地综合整治重点区域、区域土地综合整治潜力以及应采取的措施等，有利于提高土地综合整治规划编制的科学性。通过比较分析土地综合整治前后项目区土地的等级和价格，可以对土地综合整治前后土地质量和效益变化做出定量分析，有利于提高土地综合整治项目的经济效益。

3.在全民所有自然资源资产清查中的应用：根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

                江永县自然资源局

                2023年2月14日