东安县重点房地产项目问题处置工作方案

为落实以人民为中心的发展理念，妥善解决东安县不动产登记历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等文件精神要求，结合东安县实际情况，特制定本工作方案。

一、工作目标

以“保民生、保交楼、保稳定”为重点，按照“零库存、零增量”的要求，本着“依法依规、尊重历史、实事求是”的原则，加大分类处置力度，采取有力有效措施，妥善化解“重点房地产项目问题”，促进房地产市场平稳健康发展，力争2024年6月底前基本消化存量“重点房地产项目问题”。

二、工作原则

（一）政府统筹，企业主责。县委、县政府成立领导小组，加强对“重点房地产项目问题”专项整治工作的统筹督导，压实工作责任。督促开发建设单位直面问题，履行主体责任，积极主动化解矛盾。

（二）尊重历史，实事求是。充分考虑历史因素，结合现状条件，既要化解社会矛盾，又要依法依规，守住底线、不碰红线。

（三）容缺验收，证缴分离。将购房群众合法权益的保护与开发建设主体缴纳规费税费、参建各方完善验收资料手续等区分开来，通过容缺验收、证缴分离的方式先为购房群众办证，相关部门依法追缴相关规费税费，督促参建各方依法完善验收手续和资料。

（四）一楼一策，分类处置。根据项目具体情况制定相应的化解方案，每个“重点房地产项目问题”都要建立台账，实行“一楼一策、一楼一档”，分类处置，销号清零。

（五）建立机制，长效监管。加强相关部门的协调合作，针对“重点房地产项目问题”成因建立相关监管制度，形成长效机制，努力实现“重点房地产项目问题”零库存、零增长。

三、分类处置

经前期工作摸排和分析研判，按照分类处置的原则，通过以下五个方面化解处置重点房地产项目问题。

（一）已入住尚未办理不动产权属登记类项目。

（1）缺乏申请主体、登记要件不全（缺失）等导致尚未办理不动产登记的项目。尚未办理首次登记，开发建设主体灭失，有承继单位的，由承继单位办理；开发建设主体灭失，没有承继单位的，可由属地政府研究指定不动产登记代办主体，代表项目开发建设企业完善手续并监督落实。已办理首次登记的，购房人可持身份证明材料、已备案的《商品房买卖合同》以及相关税费缴纳凭证，单方申请办理转移登记。开发企业法人主体资格尚存，经有关行政机关书面督促履行登记义务后，无正当理由拒不履行的，可由属地政府研究指定不动产登记代办主体，代为申请办理不动产首次登记；首次登记后，购房人可持身份证明材料、已备案的《商品房买卖合同》以及相关税费缴纳凭证，单方申请办理转移登记。

（2）欠缴土地出让价款的项目。对住宅已销售且已入住的，由自然资源部门按照“证缴分离”原则，在依法追缴土地出让价款的同时，办理不动产登记。对住宅已销售但未入住的，由自然资源部门依法迫缴土地出让价款后，方可办理不动产登记。

2023年1月1日起，依法追缴土地出让价款的相关工作调整为税务部门负责。

（3）欠缴其他规费，已销售且已入住的项目。在相关部门依法追缴相关规费的同时，可由自然资源部门按照“证缴分离”原则先行办理不动产登记。

（4）欠缴“代收”或契税“代收”房屋维修资金的项目。由司法机关督促开发建设単位到税务部门或住建部门缴纳“代收”契税或“代收”房屋维修资金；督促后未缴纳的，依法申请强制执行。也可引导购房群众另行补缴，办理不动产权证，同时通过司法途径维护自身权益。

（5）商品房项目地下空间的确定、土地出让金的补缴和不动产登记的办理，按照地下空间办理不动产登记的相关规定执行。

（二）尚未通过竣工验收备案类项目。

（1）因人防、建筑施工等资料缺失经主管部门多次督办仍未取得竣工验收备案的，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《省自然资源厅对贯彻执行〈自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的通知》的相关规定，办理不动产登记。

（2）对未按照建设工程规划许可内容进行建设造成规划验收不合格的，由自然资源部门督促开发建设单位限期整改，经整改符合规划验收条件后办理竣工规划认可；不能整改或不具备整改条件的，由自然资源部门会同相关部门依据《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规对建设项目违法违规行为进行处置，并采取社会公示（公告）等方式予以确认后，对符合规划部分办理竣工规划认可。建设项目因未按照建设工程规划许可内容进行建设导致消防、人防等分项验收存在问题的，由住建、人防、自然资源等主管部门督促整改并符合要求后，按上述流程办理竣工规划认可。

（三）逾期交房及逾期办证类项目。

由住建部门组织相关部门共同协调售买双方进行协商，并督促开发建设单位认真履行合同，仍不能达成一致意见的, 引导购房业主通过仲裁、诉讼等法律途径依法维权。

（四）资金断链烂尾停工类项目。

（1）开发建设单位具有一定能力化解问题的，制定续建方案，筹措续建资金（开发建设単位筹集资金、银行按揭未放款资金、购房尾款、未销售未处置资产、贷款保证金等），实行主管部门资金监管，确保项目后续建设，完工交付。开发建设单位资金不足、债务问题严重，自身无法复工的，可由属地政府及其相关部门通过搭建平台等方式，引进有实力的开发建设单位或投资人合作完成项目后期建设，报请领导小组研究同意后提供绿色通道审批等政策支持。对于以上处置方式中确有特殊困难的企业，税务部门通过依法办理延期缴纳税款等方式，缓解企业资金压力。

（2）引导购房业主自助。对开发建设单位无力复工，剩余工程建设资金缺口小，购房业主自助积极性高的项目，可由属地政府及其相关部门引导相关权益组建业主自助组织，筹集续建资金，完成工程续建，业主所筹资金有权向开发建设单位追偿。

（3）破产重整（清算）推动化解问题。对债务问题复杂，诉讼周期长，开发建设单位无力筹集续建资金，但还有资源可用的项目，可报请属地政府统筹研判后，引导开发建设单位或债权人推动项目（企业）破产重整解决后续工程建设问题。对于资不抵债无新开发建设单位续建，业主不愿或不能组织自助的，稳妥推进破产清算方式解决历史遗留问题。

（4）对涉法涉诉被司法查封、保全的楼盘。可由审批单位及相关部门督促开发建设单位用自身其他资产替换因债务问题被查封的楼盘。涉及超额查封的部分，开发建设单位提出执行异议申请，法院依法解封。

（5）开发建设单位存在涉嫌职务侵占或挪用资金犯罪问题的楼盘，依法追回被侵占转移的资产优先用于项目建设。

（五）其他类项目。

涉及“一房多卖”及其他违法行为的“重点房地产项目问题”，涉及面广、情况复杂、历时较长、形成因素多，住建、自然资源、公安、司法等部门要整合力量，按照“一楼一策、一事一议”的原则，坚持问题导向，认真组织研究，依法依规制定化解方案或措施，报请领导小组办公室处置，针对违法行为由公安部门依法进行打击。

四、工作步骤

（一）摸底自查，建立台账。2023年9月30日至10月15日。按“谁审批、谁牵头”的原则，对全县“重点房地产项目问题”全面排查，分门别类建立台账，做到底数清、现状明。按照“一楼一档”建立档案。各地排查情况于2023年10月15日前报县专项整治工作领导小组办公室。

（二）分类处置，消化存量。2023年9月30日至2024年6月30日。坚持以房地产开发企业为法定责任主体，以问题为导向，强化政府及相关职能部门的统筹督促，按照“一楼一策”的要求研究制定处置方案，明确任务目标、政策措施、时间节点、工作标准、责任单位及责任人，逐一化解，逐一销号。

已入住尚未办理不动产权属登记的，力争2023年12月31日前全部化解。尚未通过竣工验收备案的、逾期交房及逾期办证的，力争2024年3月31日前全部化解。资金断链烂尾停工的、涉及面广、情况复杂、涉法涉诉的，力争2024年6月30日前全部化解。

（三）长期坚持，压实责任。建立健全长效机制，加强从源头管控到事中事后监管，强化规划跟踪管理，及时查处未取得规到许可或未按规划许可内容进行建设的项目，严格规划放验线、正负零、转换层、主体及竣工核实环节，坚决遏制增量，彻底杜绝新增“重点房地产项目问题”。压紧压实工作责任，按照“重点房地产项目问题”“零增长”，明确责任领导、责任单位、责任人。纪检监察机关和政法机关要对“重点房地产项目问题”背后的涉黑涉恶、失职渎职等问题深挖彻查。

五、工作要求

（一）加强组织领导。成立由县委、县政府主要领导任组长的 “重点房地产项目问题”排查化解专项整治工作领导小组（以下简称领导小组），建立牵头单位负责并组织实施、各责任单位具体落实的工作机制。领导小组下设办公室在县住建局，由各相关单位抽调专人组成，负责具体工作。各成员单位要严格按照本方案的要求，加强协作、密切配合，认真履行工作职责。

（二）主动担当作为。房地产开发遗留问题成因复杂、时间跨度长，有的问题依据现有政策很难解决，各级各相关单位在处理具体问题及矛盾纠纷时，要本着“尊重历史、面对现实”工作原则，主动担当作为，以保障群众切身利益为出发点，切实化解社会矛盾。

（三）强化调度督促。领导小组及其办公室加强工作督促指导，实行一旬一调度、一月一专报，一季一小结模式，及时发现问题、解决问题，促进各项工作有序推进。

（四）做好宣传引导。属地政府和各有关部门要及时通过报刊、广播、电视、互联网等多种形式，及时宣传报道“重点房地产项目问题”处置工作的重要意义和取得的成效，加强舆论引导、做好公众咨询、广泛征集公众意见和建议，增进社会公众的理解和支持，及时回应群众关切，为顺利推进“重点房地产项目问题”排查化解工作营造良好的舆论氛围。