根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）、《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见（试行）》（湘政办发[2018]64号）、《永州市乡村房屋建设管理条例》等法律、法规和政策规定，结合我区实际，制发了《零陵区农村住房建设管理办法》（零政发【2020】4号）、《零陵区农村宅基地改革与管理工作实施方案》（零政办发【2020】9号）。现将有关政策解读如下：

一、出台的背景

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。加强农村宅基地管理，盘活利用农村闲置宅基地，对于保护农民权益、促进城乡融合发展、实施乡村振兴战略具有重要意义。为落实新修订的土地管理法和本轮机构改革相关规定，贯彻上级政策要求，结合零陵实际，进一步改善我区农民群众住房条件，加强农村宅基地审核和管理，保障农民合理的建房需求，推进美丽零陵建设，实现农村土地集约节约。我区结合上级文件要求，积极开展加强农村宅基地与房屋建设管理方案制定工作，力争探索出“利用集约、布局合理、保障权益、管理高效”的农村宅基地审批管理新路子。

二、《零陵区农村住房建设管理办法》主要内容解读(以下简称办法)

本办法共分九大部分主要内容：

第一部分明确适用范围、基本原则、各级各部门审批管理职责、经费来源和农村宅基地、农村集体经济组织成员的界定。

1、适用范围。《办法》第二条规定：本区行政区域内农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

2、基本原则。《办法》第三条规定：农村住房建设，应当遵循“规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保”的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

3、各级各部门审批管理职责

《办法》第七条规定：乡镇人民政府（街道办事处）是农村宅基地及其住房建设管理的实施主体，具体负责农村宅基地及其住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及区级有关主管部门的委托，实施村民宅基地及其住房建设有关行政审批和综合执法。区自然资源局负责农村住房建设的规划、农用地转用、房地权属登记等监督管理服务工作。区农业农村局负责农村住房建设的宅基地改革和监督管理服务工作：建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报区自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。区住建局负责农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作。区财政局、区交通运输局、区水利局、区林业局、区生态环境分局和区供电公司等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地及其住房建设的相关管理服务工作。

《办法》第八条规定：村民委员会应当依法制定符合本村实际的村规民约，积极协助做好宅基地申请资格审查、建房信息公示、土地置换、权属纠纷调处、废旧宅基地腾退复垦、违法问题查处等相关工作；对农村住房建设中的违法占地和违法建设行为应当及时劝阻，并向乡镇人民政府（街道办事处）报告。

4、农村宅基地界定。《办法》第四条规定：本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

5、农村集体经济组织成员界定。《办法》第五条规定：本办法所称农村集体经济组织成员，是指户籍在该集体经济组织，并在该集体经济组织内生产或生活，与该集体经济组织发生权利、义务关系的农业户口人员。

6、经费来源。《办法》第六条规定：区、乡镇人民政府（街道办事处）应当加强对农村宅基地及其住房建设管理工作的领导，将农村住房建设纳入国土空间规划，并将村庄规划和农村住房建设图集编制、集中居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算。

第二部分明确建房选址、层数、面积等有关建房要求。

1、建房选址。《办法》第十条规定：农村住房建设（新建、改建、扩建）应当符合村庄规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域内的，还应当符合相关保护规划。农村宅基地应当坚持节约、集约用地原则，选址应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域。严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府（街道办事处）指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，区道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区和铁路红线外100米范围内以及机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定，需经铁路部门或交通主管部门许可同意。在水工程沿线建房，其房屋边缘与水工程的间距为：水库大坝背水坡脚向外水平延伸不少于30米，水库大坝两端山坡的开挖线顺坡水平延伸不少于100米，水库溢洪道两端自山坡开挖线起顺坡向外延伸不少于10米，水力发电站厂房，机电排灌枢纽建筑周边水平延伸不少于20米。电站拦水坝两端向外延伸50米。堤防自背水坡脚向外水平延伸不少于50米，灌溉渠道自两边渠堤外坡或者开挖线向外水平延伸5米，渠系建筑物不少于10米。未划定河道管理的河道距离河岸坡上不少于10米距离。禁止在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区、历史文化建筑控制区、公益林和法律法规规定的其他禁止建房区域建设住房。

2、村民建房层数、面积。《办法》第十一条规定：规范农村村民住房建设层数。新建（改建、扩建）住房，建筑层数原则上不得超过三层，房屋檐口高度不得超过11米。《办法》第十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。宅基地面积包括住房、附属用房和庭院等用地面积。

3、无偿收回宅基地使用权的四种情形。《办法》第十七条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经乡镇人民政府（街道办事处）批准，可以无偿收回宅基地地使用权。（一）自批准之日起满两年未建成住宅使用的宅基地；（二）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；（三）使用权人家庭户籍成员全部消亡、房屋自然坍塌后的宅基地；（四）法律法规规定的其它情形。

第三部分明确建房分户的基本原则、村民建房应具备的条件和不予批准的情形。

《办法》第十八条规定：明确建房分户的基本原则：（一）多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。（二）夫妻关系存续期间分户的只能认定一户；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。（三）与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户。（四）丧偶未再婚的可以认定为一户。（五）本办法未规定的其他特殊情形，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，报乡镇人民政府（街道办事处）协同相关部门审核后公示认定。

《办法》第十九条规定：农村村民户符合下列情形之一的，可以申请建房：（一）现有村民户因无住房或者现有住房面积明显低于省规定标准的；（二）符合本办法第十八条分户条件且已办理分户手续的新增村民户，因无住房确需建房的；（三）现有住房或宅基地被依法征收后需要安置的；（四）集体建设或实施乡镇、村建设规划以及进行乡镇、村公共设施与公益事业建设需要，现有住房或宅基地被占用需要安置的；（五）受地质影响，居住环境危及生命财产安全确需迁建的；（六）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；（七）原有住房因灾毁需要重建的；（八）因改善住房条件，需要拆旧建新的；（九）法律、法规规章规定可以申请宅基地建房的其他情形。

《办法》第二十条规定：农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：（一）不是本集体经济组织成员的；（二）不符合一户一宅规定的；（三）不符合村庄规划的；（四）有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途行为的；（五）现有宅基地面积能够满足分户需要，要求新增宅基地建设住宅的；（六）申请人属于政府集中供养的孤寡老人、五保户的；（七）所申请的宅基地存在权属争议的；（八）申请建房用地已列入规划改造、征迁范围内的；（九）法律、法规规章规定不得批准的其他情形。

第四部分明确建房审批流程。书面申请→村级初审→资料提交→现场勘查→审批发证→定位放线。

第五部分明确住房建设施工管理。

1、组织施工。《办法》第二十七条规定：农村村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。区住建局组织各乡镇（街道）加强对农村建筑工匠的业务培训。《办法》第二十八条规定：农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。《办法》第二十九条规定：农村村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。《办法》第三十条规定：区住建局应当指导乡镇人民政府（街道办事处）加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。乡镇人民政府（街道办事处）应当会同村民委员会开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合区住建局、乡镇人民政府（街道办事处）依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

2、竣工验收。《办法》第三十一条规定：房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府（街道办事处），并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实意见，填写好《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。建房村民收到《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》后，负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对新建住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。新建住房验收不合格的，不得入住。

第六部分明确房地一体确权登记发证机构、时效、变更、注销等有关工作。《办法》第三十二条规定：市不动产登记中心驻零陵登记中心负责农村房地一体确权登记发证工作。《办法》第三十三条规定：农村村民在依法取得宅基地并在建房竣工验收合格后30日内向市不动产登记中心驻零陵登记中心申请登记，领取不动产权证书。因转让、继承等原因造成房地权属变更的，当事人应当自变更之日起30日内，向市不动产登记中心驻零陵登记中心申请办理不动产权转移登记，换发不动产权证书。《办法》第三十四条规定：⠼/span>农村村民宅基地使用权被收回的，该村集体经济组织应当向市不动产登记中心驻零陵登记中心申请办理不动产权注销登记。

第七部分明确各级各部门监督检查职责。《办法》第三十五条规定：区自然资源局对违反土地管理法律、法规和城乡规划的行为进行监督检查；区农业农村局对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；区住建局对违反农村住房建设设计、施工管理的行为进行监督检查。乡镇人民政府（街道办事处）应当严格依法行政，认真做好本辖区内土地管理法律法规的宣传、村镇建设规划的编制与实施、废旧宅基地重新规划以及复垦的监督管理；切实加强农村宅基地及其住房建设的日常监管，建立健全和完善动态巡查制度，及时发现和严肃查处涉及宅基地和农村住房建设的各类违法行为。村民委员会负责本村辖区内的宅基地及其住房建设动态巡查工作，及时发现和劝阻本村涉及宅基地和农村住房建设的各类违法行为，并应当自违法行为发生之日起2日内上报所在乡镇人民政府（街道办事处）。

第八部分明确违反规定的法律责任。为加强农村住房建设管理，对村民违规建房、农村建筑工匠和施工企业违规施工以及行政机关及其工作人员不认真履职的行为，《办法》第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条分别依法设置了法律责任。

第九部分明确《办法》施行有效期。

三、《零陵区农村宅基地改革与管理工作实施方案》主要内容解读

《实施方案》主要包括四个方面，并附1个附件（农村宅基地管理工作资料移交和信息化管理系统共享清单）。

（一）工作目标。一是严格管理到位；二是目标完成到位；三是经验总结到位。

（二）工作任务。一是厘清监管职责。二是强化属地责任。三是规范审批管理。四是压实村组责任。五是查处违法行为。六是推进宅基地改革。七是适度集中建房。

（三）工作措施。一是全面摸清底数；二是完善管理制度；三是分级组织培训；四是搞好督促指导；五是加大奖惩力度。

（四）工作保障。一是加强组织领导；二是配备专业人员；三是搞好经费保障；四是搞好资料移交和信息系统共享；五是营造良好氛围。

《实施方案》落实中央关于深化农村宅基地管理制度改革精神，进一步明确了农村宅基地改革与管理工作的组织领导、经费保障，规范宅基地审批管理，进一步明确各部门职责，强化农房建设监管，构建市区主导、乡镇主责、村级主体的宅基地及农村房屋建设管理体制机制，明确各职能部门、乡镇、村集体经济组织在规范农房建设管理中的职责，运用村民自治、联合执法等方式实施对农村违法建房行为的长效防治。对农村宅基地管理工作不到位的乡镇（街道）及其责任人进行严格追责。